Kansan kielellä myyntivoittovero tarkoittaa rakkaan verottajamme sanoilla luovutusvoittoveroa. Tässä hieman ajatuksia siitä, mitä luovutusvoittovero tarkoittaa, milloin sitä tulee maksaa ja miten se lasketaan.
”Luovutusvoittoa syntyy tilanteessa, jossa luovutetun omaisuuden myyntihinta ylittää sen hankintamenon ja voiton hankkimisesta aiheutuneet menot.”
Kaksi vuotta on se juttu
Kaikki kiinteistö- ja asuntokaupat kuuluvat verotuksen piiriin ja kaikesta tulee maksaa luovutusvoittovero ellei toisin ole ohjeistettu. Tästä poikkeuksena on oman kodin myyminen, joka on luovutusvoittoverosta vapaata myyntiä mikäli asunnossa on asunut vähintään kaksi yhtäjaksoista vuotta omistusaikanaan. Tähän ei lasketa sitä, että on vaikka asunut lapsuuden kodissa, joka perinnön kautta tulee myöhemmin omistukseen. Asunto tulee samanaikaisesti omistaa ja siinä tulee olla omistajan virallinen osoite kahden vuoden ajan.
Oman kodin myynti
Myyntivoittoveron laskenta omasta asunnosta kerrostalossa on helppo esimerkki. Kun myy huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet ja tuossa asunnossa on asunut edellä kerrotuin ehdoin, ei tarvitse maksaa luovutusvoittoveroa. Kun myy kiinteistöä, jossa on omakotitalo eli asuinrakennus ja on tässä rakennuksessa asunut edellä mainituin ehdoin, voi myös sen myydä verovapaasti. Tämä tarkoittaa myös asunnon eli asuinrakennuksen alla olevaa maa-aluetta riippumatta sen suuruudesta, kunhan on kyse samasta kiinteistöstä eli maa-alue ei koostu useista eri kiinteistötunnuksista. Asunnon alla oleva maa on tällöin myös verovapaata, vaikka se myytäisiin eri osissa eri ostajille, kunhan kaupat tehdään 2 kuukauden sisällä toisistaan.
Tonttiosuuden myynti
Kun omenoita on kerätty tarpeeksi ja lumityöt sekä nurmen leikkaus saavat riittää, voi tulla mieleen myydä ylimääräiset pihamaat. Kun myydään osa tontista rakennuspaikaksi, ei myydä omaa asuntoa, vaan omaisuutta ja tällöin kaupasta maksetaan luovutusvoittoveroa. On huomioitava kuitenkin, että mikäli aviopuolisoista vain toinen omistaa kiinteistön, mutta se on toiminut molempien kotina, niin myös tontin osan myymiseen tarvitaan puolison kirjallinen suostumus.
Luovutusvoittoveron määrä
Veroa maksetaan siitä osuudesta, josta tehdään voittoa. Mikäli voittoa ei ole, niin veroakaan ei tarvitse maksaa. Vähennyskelpoiset kuluerät ovat myynnistä aiheutuneet kulut kuten: välityspalkkio, kaupanvahvistajan kulut, mahdollinen ennakkolaskentakartta (verotoimistolta tai välittäjältä voi tarkistaa kulloinkin voimassaolevat ehdot).
Luovutusvoiton ollessa 30 000 euroa tai sen alle maksetaan veroa 30 %. Yli 30 000 euron voitosta maksetaan 34 % (vuonna 2019).
Hankintameno-olettama
Mikäli saanto eli omistus on vaihtunut niin kauan aikaa sitten, että hinnat ovat kovasti muuttuneet eikä enää ole myyjän edun mukaista käyttää silloista hankintahintaa, voidaan käyttää hankintameno-olettamaa. Se on 40 % syntyneestä kauppahinnasta, kun omaisuus on ollut myyjän omistuksessa vähintään 10 vuotta. Kun käytetään hankintameno-olettamaa ei myynnistä aihetuneita kustannuksia saa vähentää.
Jos saanto on tapahtunut perinnön, lahjan tai muun sellaisen saannon kautta, josta on verotoimistolle maksettu tuolloin vastikkeettomasta saannosta oleva vero (esim. lahjavero, perintövero, ositus), on tuota arvoa käytettävä myös myyntivoittoveroa laskettaessa.
Malliesimerkkilaskelmia
Ensin tulee määrittää mikä on ollut hankintamenon määrä ja käytetäänkö hankintameno-olettamaa.
”Hyödykkeen hankintameno koostuu yleensä myyjälle suoritetusta kauppahinnasta ja luovutetun omaisuuden ostoon välittömästi liittyvistä kustannuksista. Tässä tarkoitettuja ostoon liittyviä kustannuksia ovat esim. varainsiirtovero tai lainhuudatusleimavero ja muut lainhuudatuksesta aiheutuneet menot tai osakkeiden siirrosta suoritettu leimavero tai varainsiirtovero, välitys-, tarkastus-, arviointi- ja asianajopalkkiot sekä kuljetus-, asennus-, puhdistus- yms. menot. ”
Jos kauppasumma on 100 000 euroa, siitä hankintameno on ollut 40 000 euroa, on voiton määrä 60 000 euroa. Tästä 60 000 euron määrästä maksetaan 30 000 euroon asti 30 % veroa ja ylimenevästä 30 000 euron osuudesta maksetaan veroa 34 %.
Voitto-osuudesta 60 000 euroa voidaan vähentää yllä mainitut myynnistä aiheutuneet kulut, jolloin veron määrä jää pienemmäksi. Välittäjä ja verotoimisto auttaa veron laskemisessa.
Vero maksetaan omatoimisesti. Myyjä on itse vastuussa siitä milloin sen maksaa. Luovutusvoitosta tulee tehdä veroilmoitus lomakeella 9A.
Lisätietoa luovutusvoiton ilmoittamisesta:
Ja tarkemmin luovutusvoitosta:
Linkki sivulle, jossa monia hyödyllisiä linkkejä aiheesta verotoimiston sivuilla:
https://www.vero.fi/henkiloasiakkaat/omaisuus/luovutusvoitto/
Lähde: vero.fi